Hallo,
den Mietvertrag kannst du am besten bei einem Notar erstellen. Ich würde dir empfehlen unbedingt im Vertrag anzuführen, dass du die Wohnung beim Auszug im gleichen Zustand überreicht haben möchtest. Aber auf solche Sachen wird dich auch der Notar hinweisen und dir genau sagen, was in so einem Vertrag stehen muss. Dort wird natürlich auch alles bezügliche der Mietkosten und andere Ausgaben stehen.
Eine Bekannte von mir möchte zum Beispiel, dass ihre Mieter vor dem Auszug immer die Wohnung komplett neu streichen und nur in der Farbe weiß. Das steht bei ihr auch im Vertrag.
Wenn du dich etwas näher informieren möchtest, dann schau mal unter
Notar Dortmund nach.
LG